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「事故物件」の価格への影響について

「事故物件」の価格への影響について

こんにちは!

中野の不動産屋さんと言えばフェイス住販(株)の町山です。

本日は物件探しあるあるの一つ、事故物件についてのお話です。

 

事故物件が及ぼす価格への影響は実際どうなのよ??

教えて、エライ人ー!という事で・・

安い物件には、それなりの理由があります。

その理由の一つに、「心理的瑕疵物件(しんりてきかし)」、いわゆる「事故物件」というのがあります。

最近は事故物件ばかりに敢えて住む芸人さんも登場してきて、「(霊が)見える、見えない」「体に不具合が・・」とか「死にそうな目にあった」とか、実しやかな話もあり少なからず関心もありますよね。

実際に事故のあった物件を検索できる有名なサイトもあります。

物件のご案内をするとお客様から「この部屋は事故物件ではありませんか?」と聞かれることもよくあります。

まず、そのような物件の場合、販売図面の備考欄に「告知事項あり」と記載されています。

これが事故物件であるサインです。

実際の事例は

最近遭遇した事故物件は、都内某所の中規模程度のマンション。前所有者が半年前にお風呂場で自殺したというものでした。

価格は2,780万円、広さは約75平米。

同時期に同マンション内で売りに出ていた他の住戸が4,500万円。

4,500万円の物件の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。

条件を揃えるため、事故物件の平米単価を、4,500万円の物件の広さで割戻してみたところ、約3,100万円となりました。

さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差がでていたためその分の補正を行うと、事故物件は3,200~3,300万円相当の値付けになているという試算となりました。

つまり、事故物件と、そうではない物件とでは、約1,300万円程度の差がついているということになり、これが事故の価格におよぼす影響と言えるでしょう。

確かに安いのですが、前所有者が自殺となると、これくらいの差がないと、かなり売りづらいのではないかと思います。

皆さんはどう思いますか?

なお、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、事故があった住戸と、他には例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、といように、直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが一般的です。

ちなみに、病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応、告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは、価格への影響はありません。何となく「念」が残りそうな死因の場合が上記に該当します。

自分が将来売却する際には告知事項ではなくなるため相場での取引が予想できますが、あまり早い時点であったり、先ほどのような有名サイトに記録されてしまっていたりする場合は、周辺の方やサイトから情報がわかってしまいます。

物件の売買時の調査でそのことがわかってしまった場合は一応説明しなくてはならなくなります。

この時はやはり事故物件扱いとなり、購入したほどのインパクトはないものの、若干の値下がりは否めなくなります。

最も、売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであれば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージは無かったということになりますが、「万人が好む=リセールバリューが高い」という基本を考えると、リスクであることは間違いないところで、やはり「うまい話には何かある」というのは何につけ真理なのです。

とはいうものの・・・

ただ、お客様の中には徹底したリアリストの方もいらして、お買い得と考える方も少なくありません。

通常の状態では絶対にありえない金額で取引されているからこそ、そこに価値を見出す方もいらっしゃいますので「告知事項有」であっても売れていくのは、これまた不動産の不思議なところです。(不思議でもないか・・)

実際のお取引で、あるお客様は物件探しの当初「事故物件は絶対に嫌」と仰っていました。感性が豊かなため見えないはずのものが見えたりすることもあるそうなのです。

そのお客様が気に入った都内の高級住宅地のとあるマンションのお部屋は、大きなルーフバルコニーのついている素敵なお部屋でした。大型ルーフバルコニーからはゆっくりと沈む夕日が見え、ガーデニングやブランチや天体望遠鏡で星の観察をしたかったという夢がかなうお部屋でした。が、こちらの唯一の欠点は半年前に住んでいた方が室内で病死し、最近顔が見えないと心配したマンションの管理人さんがくだんのルーフバルコニーからお部屋を覗くまで誰にも気づかれずに1週間放置されていたことでした。しかもそんなに安価だったわけでもありません。

結局、このお客様はこちらのお部屋を購入されました。「お部屋に出たら仲良くします」と仰って笑っていました。

 

物件の本当の価値は購入する方にとってどうなのか、それだけなのかもしれません。

 

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